10 dolog, amit mindenképpen tudni érdemes a lakáshitelekről

A hitelkamat és annak hatása a törlesztőrészletre

A kamatláb az egyik legfontosabb tényező, amely meghatározza, hogy mennyit kell visszafizetni a hitel után. A kamatláb lehet fix vagy változó:

• Fix kamatozás esetén a törlesztőrészlet végig azonos marad, ami kiszámíthatóbbá teszi a költségeket.
• Változó kamatozás esetén a kamat periódikusan változhat (pl. 3, 6 vagy 12 havonta), ami azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet nőhet vagy csökkenhet.

Jelenlegi trend, hogy a hitelfelvevők inkább a hosszú távon fixált kamatozású hiteleket részesítik előnyben a piaci bizonytalanság miatt.

Saját erő – mennyi önerőre van szükség?

A bankok jellemzően elvárják, hogy a hitelfelvevő rendelkezzen legalább 20%-os önerővel, azaz a megvásárolni kívánt ingatlan értékének egy részét saját forrásból fedezze. Ha valaki nem rendelkezik elegendő önerővel, akkor kiegészítő fedezet vagy egyéb hitelkonstrukciók (pl. Babaváró hitel) bevonásával növelheti a finanszírozási lehetőségeit.

THM – A teljes hiteldíj mutató jelentősége

A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) az a százalékos érték, amely megmutatja, hogy egy év alatt mennyibe kerül a hitel, beleértve a kamatokat és az egyéb költségeket (pl. kezelési költség, értékbecslési díj, folyósítási díj). Érdemes az ajánlatokat nemcsak a kamat, hanem a THM alapján is összehasonlítani, mivel az pontosabb képet ad a tényleges költségekről.

Milyen jövedelmet fogad el a bank?

A hitelbírálat során a bank megvizsgálja a hiteligénylő jövedelmét és annak forrását.

A legtöbb bank elsődlegesen az alábbi jövedelemtípusokat fogadja el:

• Munkabér (határozatlan idejű szerződés előnyösebb)
• Vállalkozói jövedelem (legalább egy-két éves működési múlt szükséges)
• Nyugdíj
• Családi pótlék, GYES, GYED (korlátozottan)

Minél stabilabb és magasabb a jövedelem, annál jobb hitelajánlatot lehet kapni.

Milyen hosszú futamidőt érdemes választani?

A lakáshitelek futamideje általában 10 és 30 év között mozog. A hosszabb futamidő alacsonyabb havi törlesztőt eredményez, de összességében több kamatot kell fizetni a hitel után. A rövidebb futamidő esetén magasabb a havi törlesztőrészlet, viszont a teljes visszafizetett összeg alacsonyabb lesz.

Jelenleg sokan a 20-25 éves futamidejű hiteleket választják, hogy csökkentsék a havi terheiket, ugyanakkor az előtörlesztés lehetőségével élve igyekeznek minél hamarabb lezárni a hitelt.

Az előtörlesztés és végtörlesztés lehetőségei

Az előtörlesztés lehetősége azt jelenti, hogy a hitelfelvevő egy nagyobb összeget befizet a tőketartozás csökkentésére, ami csökkentheti a futamidőt vagy a havi törlesztőt. Egyes bankok előtörlesztési díjat számítanak fel, amely jellemzően 1-2% a befizetett összeg után.

Azok számára, akik idő előtt vissza szeretnék fizetni hitelüket, érdemes olyan bankot választani, ahol kedvezőek az előtörlesztési feltételek.

Állami támogatások és kedvezményes hitelek

A lakáshitelek piacán több állami támogatás is elérhető, amelyek jelentősen csökkenthetik a hitelterheket:

• CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) – támogatás és kamattámogatott hitel
• Babaváró hitel – akár 10 millió forint kamatmentesen, amely önerőként is felhasználható
• Zöld hitel (ha új építésű, energiahatékony lakást vásárolunk)

Ezek a támogatások sok esetben jelentősen javítják a hitelképességet és csökkentik a hitel teljes költségét.

Ingatlan értékbecslés és fedezet

A bankok csak olyan ingatlanra adnak hitelt, amely megfelelő fedezetet jelent számukra. Értékbecslés során meghatározzák az ingatlan forgalmi értékét, és ennek függvényében határozzák meg a maximális hitelösszeget. Ha az ingatlan állapota vagy elhelyezkedése nem megfelelő, a hitelkérelem elutasításra kerülhet.

Hiteltípusok: forint vs. deviza alapú hitelek

Napjainkban a lakáshiteleket szinte kizárólag forint alapon nyújtják, így elkerülhető a devizahitelek árfolyamkockázata. Korábban sokan devizaalapú hitelt vettek fel, de a forint árfolyamának ingadozása miatt sokan kerültek nehéz helyzetbe. Éppen ezért ma a legtöbb hitel forintalapú és fix kamatozású.

Aktuális trendek a lakáshitelek piacán

A lakáshitelpiacot jelentősen befolyásolják a gazdasági folyamatok és a jegybanki kamatpolitika.

Jelenlegi trendek:

• Magasabb kamatszintek: Az elmúlt időszakban a jegybanki alapkamat emelkedése miatt a lakáshitelek kamatai is megemelkedtek.
• Nagyobb érdeklődés az államilag támogatott hitelek iránt: Az emberek próbálnak kedvezményes hiteleket igénybe venni (pl. CSOK-hitel).
• Előtörlesztési hullám: Sokan igyekeznek csökkenteni hitelterheiket, különösen, ha extra bevételhez jutnak.

A lakáshitel felvétele komoly elköteleződés, ezért alapos tájékozódás szükséges. A hitelkamatok, futamidő, állami támogatások és előtörlesztési lehetőségek egyaránt befolyásolják, hogy mennyire lesz kedvező a választott hitel. A jelenlegi piaci helyzetben különösen fontos, hogy a hitelfelvevők figyelemmel kísérjék az aktuális kamatkörnyezetet és lehetőségeiket, hogy hosszú távon is fenntartható döntést hozzanak.

Mennyire népszerűek a lakáshitelek ma Magyarországon? 

A magyarországi lakáshitelezés az elmúlt években jelentős változásokon ment keresztül. 2024 első félévében a lakossági lakáshitel-állomány 5,7%-kal növekedett, az engedélyezett hitelek száma és összege is jelentősen meghaladta az előző év azonos időszakának adatait. Az egy engedélyezésre jutó átlagos hitelösszeg 16,6 millió forintra emelkedett, szemben a 2023 első félévi 10,6 millió forinttal. 

2024 szeptemberéig a megkötött lakáshitel-szerződések összege meghaladta az 1000 milliárd forintot, ami több mint kétszerese az egy évvel korábbi értéknek. 

Ugyanakkor a hitelfelvevők több mint fele már nagyobb kölcsönt igényelt a lakásvásárláshoz, mint amekkora önerőt fel tudott mutatni; 28%-uk esetében az ingatlan értékének 70%-át is meghaladta a folyósított hitel összege. 

A Magyar Nemzeti Bank 2024. negyedik negyedévi hitelezési felmérése alapján a megkérdezett hazai bankok 67%-a tervezi a lakáshitelek kamatainak emelését vagy egyéb árjellegű feltételek szigorítását. Ezzel párhuzamosan a bankok 43%-a élénkülő keresletet tapasztalt a lakáshitelek iránt, és várakozásaik szerint ez a tendencia a következő fél évben is folytatódik. 

Összességében elmondható, hogy a lakáshitelek továbbra is népszerűek Magyarországon, azonban a növekvő hitelösszegek és a tervezett kamatemelések kihívások elé állíthatják a hitelfelvevőket a közeljövőben.

Nézzük a THM-et! Ezek a legfontosabb tudnivalók

A THM, vagyis a Teljes Hiteldíj Mutató egy százalékban kifejezett érték, amely megmutatja, hogy egy adott hitelterméknek mekkora a teljes költsége egy évre vetítve. A THM célja, hogy a hitelfelvevők könnyebben összehasonlíthassák a különböző bankok ajánlatait.

Mit tartalmaz a THM?

A THM nemcsak a hitel kamatát, hanem az egyéb járulékos költségeket is figyelembe veszi, például:

• Folyósítási díj
• Kezelési költség
• Szerződéskötési díj
• Egyéb kötelező díjak (pl. értékbecslés, közjegyzői díj)

Mit NEM tartalmaz a THM?

Vannak olyan költségek, amelyeket a THM nem vesz figyelembe, például:

• Késedelmi kamat
• Opcionális díjak (pl. előtörlesztési díj, biztosítás)
• Változó kamatozású hitelek esetén a kamatváltozás hatásai

Miért fontos a THM?

• Összehasonlíthatóság: Segít a különböző hitelajánlatok közötti eligazodásban.
• Valós költségek becslése: Nemcsak a kamatot mutatja, hanem a hitel teljes terhét.
• Jogszabályi háttér: Magyarországon törvény szabályozza, hogy a bankoknak minden hitelajánlat esetében fel kell tüntetniük a THM-et.

Mennyire megbízható mutató?

Bár a THM fontos viszonyítási alap, nem szabad kizárólag erre hagyatkozni. Különösen a változó kamatozású hitelek esetében az aktuális THM nem feltétlenül tükrözi a teljes futamidő alatti tényleges költségeket.

Összességében a THM egy hasznos eszköz a hitelfelvevők számára, de érdemes alaposan átnézni a szerződés minden részletét, mielőtt döntést hoznánk.

Összefoglalva

A lakáshitel felvétele hosszú távú pénzügyi elköteleződés, ezért fontos figyelembe venni a kamatokat, a THM-et, az önerőt és a futamidőt. Az állami támogatások, az előtörlesztési lehetőségek és a hitelbírálati szempontok is kulcsfontosságúak. A piaci trendek alapján a kamatemelkedés és a hitelek iránti kereslet továbbra is befolyásolja a lakáshitelezést Magyarországon.