MNB lakáspiaci jelentés 2025: mit jelent a közel 30%-os lakásdrágulás a vevőknek?

Miért beszél mindenki most a lakásárakról?

A Magyar Nemzeti Bank 2025. novemberi lakáspiaci jelentése szerint az idei év végére országos átlagban közel 29 százalékos éves lakásár-emelkedés alakulhat ki. Ilyen erős drágulásra évtizedek óta nem volt példa. A jelentés ráadásul arra is rámutat, hogy 2025 második negyedévére a lakásárak közel 19 százalékkal haladták meg azt a szintet, amit a jövedelmek, bérleti díjak, építési költségek és hitellehetőségek indokolnának.

Vagyis nemcsak az a kérdés, hogy “drága-e már a lakás”, hanem az is, hogy meddig tartható fenn ez a sebesség, és kinek érdemes ilyen környezetben mégis bevállalni egy vásárlást, gyakran több évtizedes hitellel.

A jelentés alapján három erős hatás találkozik:

• a lakáspiacot élénkítő Otthon Start Program,

• a még mindig erős munkaerőpiac és emelkedő reálbérek,

• valamint a megtakarítások lakásba áramlása (állampapírból, nyugdíjszámláról).

Ezzel szemben a kínálat – különösen az új lakásoknál – nem tud ilyen gyorsan alkalmazkodni, ami tovább feszíti az árakat.

Mi mozgatja a lakásárakat 2025-ben?

Erős, de már nem forró munkaerőpiac

A foglalkoztatottak száma 2025 első felében még mindig történelmi értelemben magas, a munkanélküliség mérsékelt szinten van, bár a foglalkoztatás kismértékben csökkent az előző évhez képest. Ez azt jelenti, hogy a többségnek továbbra is van munkája, és ez alapvetően megtámasztja a lakásvásárlási kedvet.

A bérnövekedés üteme lassult, de a bérek vásárlóereje még mindig nő: a reálbérek emelkedése és a háztartások nettó pénzügyi vagyona együtt javítja a lakásvásárlási képességet. A jelentés kiemeli, hogy a háztartások pénzügyi vagyona a GDP több mint 110 százaléka, ami azt mutatja, hogy sok családnak van mozgástere nagyobb döntésekre is.

Pénzáramlás az állampapírból a lakáspiacra

Az MNB külön felhívja a figyelmet: 2025-ben állampapír-megtakarítások és nyugdíjpénztári összegek is áramlottak a lakáspiacra.

• Nyugdíjpénztári számlákról augusztusig mintegy 24 milliárd forintot fordítottak lakásvásárlásra.

• Emellett az állampapírpiacról is érkezett pénz a lakások felé.

Ez azért fontos, mert egyre több háztartás gondolkodik úgy:
„Ha már ennyit hoz a lakásár-emelkedés, miért hagyjam a pénzt papírban?”

A probléma az, hogy:

• az állampapír kamatát előre ismered,

• a lakásárak viszont ingadozhatnak, és a mostani kiugró év után könnyen jöhet lassulás vagy átmeneti megtorpanás.

Mennyit drágultak a lakások valójában?

Országos kép: kiugró emelkedés

A jelentés szerint 2025 második negyedévében:

• a lakásárak 17,9 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban,

• reál értelemben, vagyis az inflációt levonva is közel 13 százalékos volt az emelkedés,

• az Európai Unió országaival összehasonlítva Magyarországon nőtt a legnagyobb mértékben a lakásár.

Előzetes adatok alapján a harmadik negyedévben az éves drágulás:

• országosan 23,9 százalék,

• Budapesten 29,9 százalék körül alakult.

Ez azt jelenti, hogy a jelentésben szereplő közel 29 százalékos év végi előrejelzés nem a semmiből érkezik, hanem már most látszik a negyedéves számokból.

Túlértékeltség: mennyire “lóg túl” az ár a valóságon?

Az MNB nemcsak azt nézi, hogy mennyit drágultak a lakások, hanem azt is, hogy ez mennyire áll összhangban a jövedelmekkel, bérleti díjakkal, építési költségekkel és a megfizethető hitelösszeggel.

2025 második negyedévében:

• a lakásárak 18,8 százalékkal haladták meg a gazdasági alapok által indokolt szintet,

• ez egy év alatt 5,7 százalékponttal nőtt, vagyis a túlértékeltség érezhetően fokozódott.

A gyakorlati üzenet nagyon egyszerű:
aki most vásárol, az nemcsak a magas szintre lép be, hanem ráhagyással is fizet, vagyis belekalkulál egy olyan részt az árba, amit nem támasztanak alá teljesen a hosszú távú alapok.

Otthon Start Program: valódi segítség vagy árfelhajtó hatás?

Mit mutatnak a számok?

Az Otthon Start Program hatása már a bevezetés előtt látszott:

• 2025 első félévében az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 5 százalékkal nőtt éves alapon,

• 2025 augusztusában – még a program indulása előtt – 46 százalékos keresletnövekedés következett be,

• szeptemberben a megvalósult adásvételek száma 37 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit.

Budapesten 2025 harmadik negyedévében:

• az adásvételek 81 százaléka belefért az Otthon Start árkorlátjaiba,

• vidéken gyakorlatilag az összes eladott ingatlan megfelelt ezeknek a szabályoknak.

Alku nélkül egyre kevesebb eséllyel vásárolsz

A megnövekedett kereslet hatása azonnal látszik az alkuerején is:

• 2025 harmadik negyedévében már csak az adásvételek 71 százalékánál volt egyáltalán alku (szemben az egy évvel korábbi 80 százalékkal),

• Budapesten a végső ár medián szinten mindössze 1,5 százalékkal maradt el az utolsó hirdetési ártól,

• vidéken is csak 3–4 százalékos volt az átlagos engedmény.

Magyarra lefordítva: a vevő már sokkal kevesebbet tud „lefaragni” az árból, mert többen állnak sorban ugyanarra a lakásra.

Lakáshitelek 2025-ben: bővülő piac, versenyző bankok

Rekordközeli hitelkihelyezés

2025 első felében:

• a bankok 808 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket,

• ez 26 százalékkal több, mint az előző év azonos időszakában,

• a lakásvásárlások közel 40 százaléka történt hitelből.

A szerződések száma “csak” 8 százalékkal nőtt, vagyis a nagyobb volumen főleg a megugró lakásárak miatt magasabb hitelösszegből adódik.

A THM-plafon megszűnése óta a piaci alapú lakáshitelek átlagos teljes hiteldíj mutatója gyakorlatilag stagnál, a hosszú hozamokhoz képest tartósan 0–1 százalékponttal áll felette. A bankok többsége a következő fél évre is élénk kereslettel és lazuló fedezeti feltételekkel számol, részben az Otthon Start miatt.

Otthon Start: olcsóbb törlesztő, de felhajtott árak

A jelentés szerint az Otthon Start hitel a piaci hitelekhez képest azonos összegre:

• 28–32 százalékkal alacsonyabb törlesztőrészletet jelent.

Ez vevői oldalról óriási könnyebbség, ugyanakkor a jegybank figyelmeztet: ha a megemelkedő keresletet nem követi gyors kínálatbővülés, akkor ez az elérhetőségi javulás átmeneti lesz, mert az árak tovább futnak felfelé.

Új lakások: kevés az átadás, lassan bővül a kínálat

A lakásárak szempontjából döntő, hogy mennyi új lakás érkezik a piacra.

2025 első három negyedévében:

• mindössze 7,5 ezer új lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt,

• ez 14 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, és 2016 óta nem volt ilyen alacsony ez az érték,

• ugyanakkor közel 20 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 37 százalékos emelkedés az előző évhez képest.

Vagyis: most kevés lakás készül el, de a fejlesztők már elkezdtek reagálni a keresletre.

A fővárosban 2025 harmadik negyedévének végén:

• 17,7 ezer lakás építését és értékesítését tartalmazó projekt volt folyamatban,

• ez 47 százalékkal több, mint egy évvel korábban.

A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára:

• elérte az 1,77 millió forintot,

• ami 15 százalékos éves növekedést jelent,

• ugyanakkor negyedéves alapon már inkább stagnálást mutat.

Ez arra utal, hogy az új lakásoknál lassan kezd ütközni a fizetőképesség határa, különösen a belső kerületekben.

Otthon Start és az új lakások

A jelentés szerint:

• Budapesten az aktuális újlakáskínálatnak csak 17 százaléka felel meg az Otthon Start feltételeinek,

• vidéken ezzel szemben a szabad új lakások 57 százaléka illeszkedik a programba.

Ez azt jelenti, hogy a fővárosban az Otthon Start igazán kedvező ajánlatot csak viszonylag szűk körű, jellemzően kisebb vagy kevésbé központi elhelyezkedésű új lakásokra ad. Vidéken viszont jóval szélesebb kínálatból válogathat az, aki a programra támaszkodik.

Gyakorlati példák: mit jelent mindez egy vevőnek?

1. Példa: első lakás Budapesten – Otthon Starttal vagy anélkül?

Képzeljünk el egy fiatal budapesti párt, két átlagos fizetéssel. Szeretnének egy 45–50 négyzetméteres lakást, nem a belváros legdrágább részén, de jó közlekedéssel.

A helyzetük:

• a jelenlegi árakon már egy „középkategóriás” lakás is 60–70 millió forint felett mozoghat,

• a megfizethetőségi mutató szerint az ilyen háztartásoknak akkor kényelmes a hitelből történő vásárlás, ha a lakásvásárláshoz szükséges jövedelem legfeljebb a tényleges jövedelmük fele körül alakul,

• az Otthon Start kedvezményes kamata segít, mert alacsonyabb a törlesztő, de Budapesten kevés az olyan új lakás, amely belefér az árkorlátba, és a használt piacon is erős a verseny.

A gyakorlatban ez gyakran két döntési irányt jelent:

1. Kisebb vagy távolabbi lakás választása, hogy beleférjen az Otthon Start feltételeibe.

2. Otthon Start + piaci lakáshitel kombinációja, hogy a kívánt lakást meg tudják venni – viszont ez magasabb havi terhet és nagyobb kockázatot jelent.

2. Példa: befektető – eladni vagy megtartani?

Egy befektető 2019-ben vett egy 50 négyzetméteres budapesti lakást 50 millió forintért. A jelentésben szereplő árnövekedési ütemek alapján reálisan ma 75–80 millió forint körüli árat kérhet érte.

Közben:

• a bérbeadásból elérhető hozam Budapesten 4,4 százalék körülire csökkent,

• a vidéki városok átlagában is csak 6,6 százalék körül mozog,

• a lakossági állampapírok kamatai pedig 6,6 százalék körüli szintre mérséklődtek.

Ha a befektető most elad:

• realizál egy jelentős árfolyamnyereséget,

• a pénzt átteheti állampapírba, ahol kockázatmentesen, bérbeadás nélkül ér el hasonló vagy magasabb hozamot.

Ha megtartja:

• a bérleti hozam önmagában már nem kiemelkedő,

• a fennmaradó hozamot a további árnövekedés reménye adja, ami a jelentés szerint már jóval bizonytalanabb, hiszen a lakásárak jelenleg is jelentősen túlértékeltek.

Nem véletlen, hogy 2025 harmadik negyedévében a befektetők a korábbi időszakhoz képest nagyobb számban jelentek meg eladóként, és nem csak vevőként.

3. Példa: vidéki család – új vagy használt lakás?

Egy kétgyermekes család egy vidéki nagyvárosban lakik, és szeretne nagyobb otthonba költözni. A jelentés alapján:

• a vidéki tranzakciók túlnyomó többsége belefér az Otthon Start korlátjaiba,

• a vidéki új lakások több mint fele is jogosult a programra.

Ez azt jelenti, hogy a családnak egyszerre van választási lehetősége:

• jó állapotú használt lakásra,

• vagy akár új építésűre is, támogatott hitellel.

Ha a család hosszú távon marad a településen, és biztos a jövedelme, egy támogatott hitellel finanszírozott, reálisan árazott lakás tartós életszínvonal-javulást hozhat, még akkor is, ha a következő években az árak emelkedése lassul.

Lakás vagy állampapír, bankbetét – hogyan érdemes gondolkodni?

Lakás, mint befektetés

Ha csak a 2025-ös évre nézünk, a lakásár-emelkedés papíron verhetetlen: közel 30 százalékos növekedés, miközben a bérleti díjak is emelkednek, még ha lassabban is.

A probléma, hogy:

• ez egy rendkívüli év,

• a túlértékeltség már most magas,

• az árak a jövedelmekhez és bérleti díjakhoz képest is elszakadtak.

Vagyis nagy az esély arra, hogy a következő évek hozama jóval visszafogottabb lesz, miközben a kockázat megmarad.

Állampapír: kiszámítható hozam, ingatlan-kockázat nélkül

A lakossági állampapírok:

• a jelentésben jelzett időszakban körülbelül 6,6 százalékos éves kamatot kínáltak,

• kockázatmentesnek tekinthetők,

• és bármikor részben vagy egészben visszaválthatók (főleg a rövidebb futamidejűek).

A lakás ezzel szemben:

• kevésbé likvid (lassan és költséggel adható el),

• értéke akár átmenetileg csökkenhet is,

• fenntartási költsége van (közös költség, felújítás, adók).

Bankbetétek és befektetési alapok

A jelentés elsősorban a lakáspiacot vizsgálja, de közvetve az is kiolvasható belőle: a magyar háztartások vagyonának nagy része így is ingatlanban van.

Ezért aki ma újabb lakást vesz befektetésként, az a meglévő kitettségére még egy réteget tesz rá, miközben lenne lehetőség:

• állampapírban,

• bankbetétben,

• befektetési alapokban

szétosztani a megtakarításokat.

Tipp: hogyan számold ki a biztonságos hitelkeretet?

Tipp – egyszerű szabály lakásvásárlóknak:

1. A teljes lakhatási kiadás (hitel, közös költség, rezsi) lehetőleg ne haladja meg a nettó jövedelmed 30–35 százalékát.

2. Legyen legalább 3–6 havi teljes kiadásodnak megfelelő tartalékod könnyen hozzáférhető helyen (például állampapírban vagy magas kamatozású számlán).

Ha ez nem teljesül, a mostani, túlfűtött piacon érdemesebb inkább kisebb ingatlannal vagy alacsonyabb hitelösszeggel számolni, még akkor is, ha emiatt lejjebb kell adni az igényekből.

Fontos: hogyan kerüld el, hogy túl sokat fizess?

• Ne csak az idei drágulást nézd. Gondold végig, mi történik, ha az árak pár évig csak lassan nőnek vagy stagnálnak.

• Ne vállald túl magad az Otthon Start miatt. A kedvező kamat nem mentesít a felelősség alól: a tőkét akkor is vissza kell fizetni, ha a lakásárak egy időre megállnak.

• Vizsgáld meg, mennyit érne most a lakás bérleti díjból. Ha a bérleti hozam jóval alacsonyabb, mint az állampapír kamata, tisztán befektetési szempontból a lakás kockázatosabb döntés.

Kinek éri meg most lakást venni, és kinek jobb a kivárás?

Érdemes most lépni, ha:

• első lakást veszel,

• jogosult vagy Otthon Startra vagy más otthonteremtési támogatásra,

• biztos munkahelyed van, és a hitelterhed kényelmesen belefér a jövedelmedbe,

• legalább 8–10 évre előre gondolkodsz az adott lakásban.

Érdemes megfontolni a kivárást vagy az alternatívát (állampapír, betét), ha:

• befektetési céllal vennél újabb lakást,

• már most is nagy arányban tartod a vagyonodat ingatlanban,

• a hitel csak feszes, kicentizett költségvetéssel férne bele,

• rövidebb távra tervezel az adott településen.

Rövid összefoglaló tanács

Az MNB 2025. novemberi lakáspiaci jelentése egyértelmű képet rajzol: a lakásárak rendkívül gyors ütemben emelkednek, és már most jelentősen meghaladják a gazdasági alapok által indokolt szintet. Aki lakhatási céllal, támogatott konstrukcióval, biztonságos teher mellett vásárol, annak még így is lehet jó döntés a belépés. Aki viszont befektetésként, rövid távú árnyereségre számítva venne lakást, annak érdemes józanul mérlegelnie: a mostani hozam nagy része már “előre lejátszódott”, miközben az állampapír ma úgy fizet vonzó kamatot, hogy közben az alvásod is nyugodtabb marad.

Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel

Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.

Hallgasd itt

YouTube Spotify Apple Podcasts

Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.

Kövess minket

Facebook TikTok

Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.